[1]
Все договоры купли продажи недвижимости регулирует гражданский кодекс РФ последняя редакция [2]. Но даже соблюдая все нормы закона существуют риски при инвестировании в недвижимость.
Рассматривая субъективно-объективные риски полномочий лица на распоряжение объектом недвижимости, можно выделить некоторые из них. Например, договор купли-продажи считают недействительным, если он заключен с лицом, не владеет недвижимостью, и не имеет всех необходимых документов, чтобы заключить этот договор, или же эти документы оформлены ненадлежащим образом. При таких обстоятельствах, к обеим сторонам, подписантов договора, применяют двустороннюю реституцию. Это означает, что каждая сторона, заключив недействительной сделку, должна вернуть все полученное имущество. Кроме того, предыдущий владелец восстанавливает свое право на владение, а покупателю возвращают выплаченные средства. В таком случае риск инвестора заключается в невозврате выплат, он уплатил, чтобы заключить сделку. Чтобы избежать такой ситуации, покупатель должен еще до оформления сделки проверить наличие у продавца документов, устанавливающих права на данный объект недвижимости. Если продавец не является собственником продаваемого имущества, он должен иметь доверенность от хозяина недвижимости, на основе которого и заключают соглашение.
Также обращайте внимание на само оформление договора, оно может быть некорректным, что приводит к еще один риск — невыполнение контрагентом своих договорных обязательств. Текст договора может быть написан таким образом, что механизмы защиты прав инвестора будут отсутствовать. Чтобы защитить себя от такого риска, не следует полностью доверять контрагенту или ссылаться на законодательные акты, а еще лучше сделать предписание в текстовом варианте соглашения о санкциях, которые будут применены, если контрагент не выполнит своих обязательств. Такое приложение станет аргументированным воздействием на недобросовестного продавца и уменьшит риск относительно невыполнения им обязательств, указанных в договоре.
Постоянные нормотворчества в законодательстве вызывают частые изменения в правилах ведения финансово-экономических отношений на исполнительном уровне, что может спровоцировать риск объективной изменения правил оформления сделки при поспешной реализации инвестиционных обязательств. К примеру, договор уже подписан, но из-за изменений в законодательных нормах, он не может быть полностью реализован. Обычно речь идет о нескольких направлений деятельности, например, увеличение минимальных затрат при строительстве недвижимости и тому подобное. Таким образом конечная сумма сметы, утвержденной соглашением, растет, средств для покрытия дополнительных расходов не хватает. Поэтому вопрос остается открытым, поскольку является не урегулированным самим договором.
Тогда надо искать дополнительного инвестора или вкладывать собственные средства. Конечно, правильным было бы, если бы заказчик взял на себя все расходы, но свои договорные финансовые обязательства он выполнил полностью, и теперь исполнитель должен выполнить свои. Консенсуса в этом деле достичь трудно, субъекты становятся заложниками обстоятельств, поэтому обычно такие расхождения выясняют в суде. Однако этой проблемы можно с легкостью избежать, подписав дополнительный договор, застрахует коммерческий (инвестиционный) риск, или заключив сделку через посредника, который обязуется взять на себя все возможные риски.