Как получить ипотечный кредит

Опубликовано в Пятницу, 3-го Мая, 2013.
Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через RSS 2.0 ленту и оставлять свои комментарии в конце статьи.
Теги: Жилье / Ипотека / Ипотечный кредит / Кредит
Рубрика: Моя газета > Жизнь > Экономим > Как получить ипотечный кредит

На что ориентируется банк, принимая решение о выдаче ипотечного кредита? В первую очередь — на доход клиента. Но как быть, если этих средств недостаточно? По правилам, ежемесячный платеж для погашения кредита должен составлять не более 40% от совокупного дохода семьи заемщика. Оптимальной цифрой считается 30%, максимумом является 40. Например, если вы с супругой получаете вместе 50 тыс. руб., то 15-20 тыс. руб. из них можете отдавать банку. Зная это, легко посчитать, какую сумму может выдать вам банк: умножьте ежемесячный платеж (30% от дохода) на длительность кредита в месяцах. При сроке кредита в 15-20 лет около 1/2 получившейся цифры и составит сумма, которую выдаст вам банк. Мало?

Ипотечные кредиты дают только под официальную зарплату, подтвержденную справкой НДФЛ-2 или бумагой с печатью фирмы в произвольной форме. Если «обелить» свой доход вы не можете, но хотите взять большую сумму в кредит, есть два пути. Во-первых, можно привлечь созаёмщиков, в таком случае сумма кредита будет рассчитываться с учётом их дохода. Этим вариантом советуем пользоваться близким родственникам, скажем, брать созаёмщиками сестер, родителей или детей. Предположим, вы зарабатываете «в белую» 200 долл., а ваша сестра — 3 тыс. долл. Взяв её созаёмщиком, вы можете купить квартиру в кредит из расчета ежемесячного дохода в 3200 долл. «Групповой» заем опасен тем, что все созаёмщики будут иметь права на недвижимость.

Второй вариант подойдет для тех, у кого уже есть жилье. В данном случае вместо дохода вы можете заложить имеющуюся у вас квартиру или дом. На недвижимость, ставшую обеспечением возврата кредита, распространяется запрет обмена и продажи, все остальные сделки с квартирой (например, прописка или выписка жильцов) будут разрешены. Этот вариант удобен тем, кто располагает необходимым имуществом и уверен, что сможет выплатить ипотеку. Кредит под недвижимость будет рассчитываться с учётом залоговой стоимости недвижимости. Если вы хотите приобрести в кредит жильё за рубежом, нужно обращаться в департаменты зарубежной недвижимости российских риелторских компаний. Там вам подберут подходящий вариант.

После чего отправляться за кредитом нужно в банк той страны, которая вам интересна. Условия для нерезидентов (иностранцев) существенно отличаются от условий, которые банки предлагают местным жителям. Для граждан других стран, как правило, обязателен крупный первоначальный взнос (не меньше 40-50%), а срок ипотеки снижен до 10-15 лет. Обязательны для уплаты налоги, ежегодная страховка, дополнительные комиссии. Для обращения за ипотечным кредитом в чужой стране вам понадобится загранпаспорт, переведённый на язык выбранной страны и легализованный её консульством, личные документы гражданина РФ и доказательства своей платёжеспособности (банковские счета с деньгами для первоначального взноса, счета в иностранных банках и другие доказательства стабильного дохода).

Итак, после некоторых колебаний и размышлений вы пришли к выводу, что хотите вложить деньги именно в новостройку. Сравнив цены, выбрав район и проверив репутацию застройщика, вы подошли к такому ответственному шагу, как заключение договора. На сегодняшний день наилучшим вариантом для покупки такого рода недвижимости будет заключение инвестиционного договора. Если продавец использует другую схему юридического закрепления недостроенной квартиры за покупателем, возможно, вам стоит обратить внимание на другие фирмы, так как любые другие схемы получают менее надежную правовую защиту ваших интересов. Заключая инвестиционный договор, вы вкладываете деньги в строительство, и будете иметь возможность получить их обратно, если что-то пойдет не так гладко, как планировалось, или же строительная фирма объявит о банкротстве. Естественно, наилучшим вариантом было бы показать типовой инвестиционный договор продавца хорошему юристу, специалисту по недвижимости.

Не сомневайтесь, что опытный юрист найдет изъяны в таком договоре, ведь продавец блюдет в первую очередь свои интересы и хочет по возможности ограничить свою ответственность перед инвестором. Однако не стройте излишних иллюзий. Ни одна фирма, занимающаяся продажей новостроек, не воспримет с радостью вашу идею подкорректировать договор. Юрист в большинстве случаев лишь поможет вам разобраться с потенциальными рисками, расскажет, чем вам может обернуться тот или иной пункт договора или отсутствие такового. Но даже такая информация может оказаться весьма полезной для вас. Проконсультировавшись со специалистом, предложите фирме-строителю пересмотреть некоторые неоднозначные пункты договора. Некоторые продавцы, особенно начинающие фирмы, идут навстречу покупателю и могут предложить компромиссные варианты. Юрист же поможет вам проконтролировать правовое оформление таких компромиссов. Забывчивость юристов, работающих на продавцов новостроек, порою не знает границ.

Зачастую в инвестиционных договорах отсутствуют какие-либо пункты, возлагающие на строителя ответственность за несоблюдение условий договора. Бывает же, что сами условия сформулированы так, что, получив через двадцать лет сарай на краю земли, вы не сможете юридически доказать, что платили за трехкомнатную квартиру в спальном районе. Вашей задачей должно стать самостоятельное изучение инвестиционного договора на предмет самых распространенных подвохов, с которыми вы можете ознакомиться ниже. Итак, прежде всего, разберитесь с финансовой стороной вопроса. Для поэтапного инвестирования должен быть установлен четкий график платежей, их объем в процентах от общей стоимости жилья, а также санкции для просроченных платежей, где будет оговариваться размер пени и максимально возможная отсрочка. Зачастую квартиры дорожают от платежа к платежу, поэтому убедитесь, что контракт предусматривает предварительное письменное уведомление о повышении цен для инвестора, ведь иначе вы рискуете не уложиться в бюджет при очередном неожиданном подорожании.

Бывает, что оплаченный метраж квартиры расходится с действительными размерами достроенного дома. Для таких случаев договор должен предусматривать компенсацию фирмой недостающей площади, или наоборот доплату инвестором за лишние метры. Конечно, такая доплата должна совершаться по последней цене, которую платил покупатель, а не по рыночной стоимости на момент сдачи дома в эксплуатацию. Учитывая последние тенденции подорожания жилья, этот пункт договора поможет вам существенно сэкономить. Убедитесь также, что в договоре присутствует пункт, по которому застройщик обязуется платить пеню за задержку сдачи дома в эксплуатацию. Оговорите также условия и сроки выплаты такой пени. Это обеспечит заинтересованность фирмы в своевременном окончании строительства и избавит от возможных задержек с окончательным оформлением права собственности на квартиру. Убедитесь, что в договоре указан конкретный адрес вашей будущей квартиры. Помните, что адрес – это не только улица, но также номер дома и этаж. Обязательным дополнением к договору должен быть детальный план квартиры и этажа.

Проверьте соответствие указанного типа квартиры в договоре с соответствующим обозначением на чертеже. К сожалению, бывают случаи, когда строитель меняет изначальный план по ходу строительства. Вероятно, прождав несколько лет окончания строительства, вы будете удивлены увидеть, что полученное жилье вовсе не соответствует вашим изначальным условиям. Проверьте, предусматривает ли договор какие-либо штрафные санкции для строителя в этом случае. На сегодняшний день затягивание сдачи жилья законным владельцам – печальная тенденция для новостроек. Неудивительно, ведь несколько лет замороженной стройки могут позволить скупить новые участки земли и собрать деньги с новых инвесторов, а неоформленная передача права собственности позволяет избежать налога на прибыль. Лучшим способом избежать такой участи будет пункт договора, предусматривающий полную компенсацию текущей рыночной стоимости жилья инвестору в случае долгосрочной задержки строительства.