Адвокат Олег Сухов: Отзывы людей должны объективно учитываться в рейтинге управляющих компаний

Опубликовано в Четверг, 11-го Июля, 2013.
Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через RSS 2.0 ленту и оставлять свои комментарии в конце статьи.
Теги: Андрей Воробьев / Недвижимость / Олег Сухов
Рубрика: Моя газета > Новости > Россия > Адвокат Олег Сухов: Отзывы людей должны объективно учитываться в рейтинге управляющих компаний

Адвокат Олег Сухов

В марте 2013 года на сайте Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области размещен Рейтинг управляющих компаний Московской области. Составить его поручил временно исполняющий обязанности губернатора Московской области Андрей Воробьев. Данный рейтинг призван стать беспристрастным мерилом деятельности управляющих компаний. Однако, насколько объективны критерии, положенные в основу его составления? Давайте послушаем отзыв адвоката Олега Сухова – одного из наиболее авторитетных юристов рынка недвижимости.

Для определения эффективности работы компаний Московской области, управляющих многоквартирными домами на её территории, разработаны три группы критериев оценки: математические; оценка ресурсоснабжающими организациями и органами местного самоуправления; оценка жителями Московской области. Результаты мониторинга оцениваются по пятибалльной системе.

Начнем с математических критериев. С одной стороны математика – наука точная и оценки деятельности управляющих компаний (далее УК), полученные этим способом должны быть наиболее объективными. Но если рассмотреть некоторые из показателей, применяемые при данной оценке, за которые УК могут получить более высокие баллы, а, следовательно, и более высокое место в рейтинге, то получим следующее. За полноту размещения (опубликование) информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами УК может получить максимально 5 баллов. То есть за соблюдение требований, установленных Постановлением Правительства, УК поощряют баллами, хотя это должно быть нормой, а не исключением, заслуживающим поощрения! Да и вообще, наличие данной информации в полном объеме или в усеченном не дает гарантий того, что УК будет исполнять свои непосредственные обязанности надлежащим образом. Таким образом, данный критерий для оценки деятельности УК весьма сомнителен. Теперь о критерии процентного отношения количества обращений (жалоб) граждан, поступивших в Госжилинспекцию Московской области, к общему количеству многоквартирных домов, находящихся в управлении данной организации. С одной стороны хорошо что, о жалобах граждан не забыли и попытались их учесть. С другой стороны, граждане – это люди со своими делами и заботами, и далеко не у всех и не всегда есть время, желание и здоровье на написание жалоб и ходьбу по инстанциям. Так что отсутствие большого количества жалоб в Госжилинспекции не обязательно говорит о хорошей работе УК. Логичнее было бы считать не количество жалоб к общему количеству многоквартирных домов, а рассмотреть их обоснованность (т.е. есть ли действительно нарушения или недоработки со стороны УК), как быстро УК решают проблемы, указанные в жалобах, и какое количество их удовлетворено (устранены недостатки в работе УК). По трем остальным математическим показателям нет претензий к их объективности и возможности получить управляющими компаниями не совсем заслуженные баллы.

Теперь перейдем к оценке деятельности управляющих компаний ресурсоснабжающими организациями и органами местного самоуправления. Данная оценка происходит по 7 показателям. Среди них наличие задолженности УК перед ресурсоснабжающей организацией, уровень собираемости платежей с населения, количество аварийных ситуаций в общедомовом имуществе в пересчете на 1 дом в течение года и опять же раскрытие информации управляющей организацией в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731. То есть за исполнение постановления правительства УК может получить по 5 баллов дважды: при оценке по математическим критериям и при данной оценке. Хотя исполнение нормативных актов – это обязанность всех и её исполнение вряд ли заслуживает такого двойного поощрения. Все остальные показатели данного раздела никаких нареканий и сомнений в их объективности не вызывают.

И последняя группа критериев оценки деятельности УК — это оценка жителями Московской области. Она осуществляется в ходе опроса по 7 показателям: техническому содержанию многоквартирного жилого дома, выполнению заявок населения, содержанию придомовой территории, доступности руководства УК для приема жителей, доступности информации о деятельности УК, оценке деятельности аварийной службы, оценке деятельности УК по организации и проведению ежегодного собрания с отчетом о проделанной работе и потраченных средствах. Объективно оценить деятельность УК по всем 7 показателям могут лишь те жители, которые столкнулись со всеми ситуациями, содержащимися в анкете. Во всех остальных случаях их баллы будут носить лишь «предположительный» характер. Адвокат Олег Сухов: отзывы жильцов могут создать предпосылки как для недооценки, так и для переоценки деятельности УК. То есть говорить об объективной оценке деятельности УК жителями довольно сложно. Лучше было бы ввести в анкету дополнительные вопросы, например, «обращались ли вы с заявкой в УК в течение последних 6 месяцев?» Если респондент отвечает на данный вопрос «да», то, соответственно, его оценку за «выполнение заявок населения» можно учитывать и рассматривать, как условно-объективную. Если же респондент отвечает «нет», то вряд ли он может в принципе оценивать деятельность УК в данном направлении. Конечно, это увеличит объем респондентов и трудоёмкость опроса, но позволит получить более объективную оценку жителями.

«Отвечая на вопрос, затронутый в начале статьи об объективности критериев оценки, использованных для составления рейтинга УК Московской области, можно сказать, что часть показателей являются объективными, – говорит адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). – Однако есть и другие, менее объективные, но способные довольно существенно повлиять на место УК в рейтинге. Ещё одним сомнительным фактом по поводу объективности данного рейтинга служит то, что составляется он комиссией Госжилинспекции Московской области, которая и возбуждает административные дела, выписывает предписания и налагает штрафы на УК, положенные в основу математических критериев оценки. Соответственно, у неё есть возможность заранее повлиять на итоги рейтинга, выписав (или наоборот, не выписав) «пару-тройку» предписаний, наложив (или не наложив) штраф-другой. Поэтому относиться к оценкам, положенным в основу данного рейтинга, а, равно как и к самому рейтингу, как к догме, было бы неправильно».