Как рассчитать неустойку по ДДУ и добиться выплаты

Опубликовано в Пятницу, 1-го Марта, 2019.
Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через RSS 2.0 ленту и оставлять свои комментарии в конце статьи.
Рубрика: Моя газета > Жизнь > Работа > Как рассчитать неустойку по ДДУ и добиться выплаты

Застройщик просрочил передачу ключей? Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дает право дольщику получить у строительной компании солидную компенсацию — и даже без обращения в суд.

Боитесь ввязаться в долгострой? Узнайте, как вычислить недобросовестного застройщика!

Механизм расчета приведен в пункте 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ: 1/300*ставку рефинансирования ЦБ РФ*цену договора = неустойка за один день просрочки. Обратите внимание: если дольщиком является физическое лицо (а так в большинстве случаев и бывает), то ставку ЦБ РФ умножают на 1/150. То есть физические лица получают компенсацию большего размера.

Приведем пример расчета, учитывая, что застройщик просрочил на три месяца передачу ключей от квартиры стоимостью 2 млн рублей. Ставка рефинансирования ЦБ РФ в этот период равнялась 7,75%. Дольщик — физическое лицо: 2 000 000 * 1/150 * 7,75% * 90 = 93 тыс. рублей.

Предъявите требования застройщику

Автоматически пени не начисляются — чтобы получить их, нужно письменно обратиться к застройщику с претензией. В интернете легко найти ее шаблон. В него нужно подставить название строительной компании, адрес жилого комплекса, номер квартиры и расчет по формуле, приведенной выше. К заявлению необходимо приложить копию договора долевого участия (ДДУ). Важный момент: оригинал ДДУ и дополнительных соглашений к нему, акты приемки, платежные документы нужно хранить у себя — даже если застройщик просит предоставить их.

В тексте претензии необходимо указать способ выплаты (подойдет счет банковской карты) и срок, до которого вы готовы ждать. Если застройщик не уложится в установленный вами срок, можно подавать на него в суд иск о взыскании неустойки. В судебном порядке вы имеете право потребовать штраф за недобросовестное оказание услуг, предусмотренный законом «О защите прав потребителей». В нашем примере штраф составил бы 46,5 тыс. рублей, а общая сумма исковых требований — 139,5 тыс. рублей.

Можно попробовать отсудить компенсацию аренды жилья за период просрочки (если вы снимали квартиру в ожидании собственной). Для этого потребуется копия договора об аренде и платежных документов. Некоторые дольщики пытаются получить возмещение морального ущерба. Его сумма определяется произвольно: одни оценивают свои страдания в десять тысяч рублей, другие — в миллион. На практике суд редко обязывает застройщиков компенсировать ущерб своим клиентам. А вот пени и штраф получить вполне реально. Известны случаи, когда сумма компенсации, полученная дольщиком, практически равнялась стоимости самой квартиры.

Чтобы обезопасить себя и свои деньги при покупке жилья, выбирайте надежного посредника.

Распространенные ошибки при вычислении неустойки

Рассчитать сумму неустойки по ДДУ может любой пятиклассник, но дольщики то и дело ошибаются в определении причитающейся им суммы. Одна из распространенных причин — расчет онлайн-калькулятором, в котором неправильно задана формула вычисления. Но даже если вы пользуетесь калькулятором, который заслуживает доверия, — пересчитайте неустойку вручную, чтобы избежать приведенных ниже ошибок.

Неправильно указана дата

Некоторые застройщики хитрят, не указывая в договоре срок выдачи ключей. Используются такие формулировки: «в течение трех месяцев с момента окончания строительства», «не позднее месяца со дня окончания отделочных работ, которые проводятся в течение четырех месяцев со дня завершения строительства». Встречаются и более загадочные фразы. Если вы сомневаетесь, как правильно рассчитать просрочку по ДДУ в вашем случае, — проконсультируйтесь у юриста.

Округлены знаки после запятой

В процессе расчета дольщики иногда округляют результат умножения ставки рефинансирования и 1/150, чтобы не было длинного хвоста после запятой. Например: 7,75%*1/150 = 0,000516666(6) ᵙ 0,0005. В нашем примере с просрочкой квартиры стоимостью 2 млн рублей на 90 дней это округление приведет к потере 3 тыс. рублей.

Не учтены колебания процентной ставки

Если в период просрочки ставка рефинансирования ЦБ РФ менялась, это нужно учесть при расчете неустойки. Например, дом должны были передать в эксплуатацию 22 ноября 2018 года. С 22.11.2018 по 16.12.18 ставка равнялась 7,5%. Следовательно, за этот период ведем отдельный расчет: 25 дней*0,075*1/150*2 млн рублей. После этого ставка повысилась до 7,75%. Для нового периода также проводится отдельный расчет. Результаты складываются.

Почему важно рассчитать пени правильно

Помимо очевидного результата — потеря в деньгах, — ошибка может послужить застройщику поводом для отказа в выплате. Суд имеет право оставить исковое заявление на получение неустойки без рассмотрения. Задержка сроков сдачи указывает на финансовые проблемы строительной компании. Это означает, что денег на выплату неустойки может хватить не всем. Кто раньше заявит о своих претензиях — у того больше шансов на их удовлетворение.