Эволюция склада

Опубликовано в Пятницу, 8-го Марта, 2013.
Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через RSS 2.0 ленту и оставлять свои комментарии в конце статьи.
Теги: Склад / Складские услуги
Рубрика: Моя газета > Жизнь > Работа > Эволюция склада

Рынок складской недвижимости, как и рынок логистики, сильно пострадал в результате финансового кризиса. В результате условия начали диктовать уже не девелоперы, а арендаторы. Рынок освободился от случайных игроков, не способных предложить достойный сервис и гибкий подход к клиенту. Впрочем, нестабильность все еще проявляется — в случаях, когда оператору нечего предложить потенциальному арендатору, кроме цены. Резко освободилось большое количество занятых площадей. Клиенты операторов, ранее приносившие прибыль, начали требовать снизить ставки ниже порога рентабельности. В связи с этим с рынка ответственного хранения ушла часть операторов. Некоторые сократили площади или избавились от дополнительных площадок, сконцентрировав всех клиентов на одной.

Единственный сегмент, который показал рост — это ритейл, в основном, продуктовый.

Рынок из рынка девелоперов превратился в рынок арендаторов. Последние стали диктовать условия, на которых они хотели бы взять те или иные площади в аренду.

Безусловно, для арендаторов это позитивная тенденция. Ранее склад сдавался с большим количеством недоделок, оговорок, на грабительских коммерческих условиях. Нормальной практикой были огромные депозитарные платежи. Например, в период расцвета рынка девелоперов размеры платежей могли составлять до полугода арендной платы!

Ранее на складе, по общим характеристикам соответствующем классу А, могло не быть зарядных помещений (для заряда техники, без чего арендатору не обойтись). Девелопер чаще всего предлагал строить зарядные помещения за свой счет. Для арендатора это означало финансовые вложения, которые потом невозможно «вытащить» из проекта.

Есть, конечно, альтернативные решения, такие как техника с гелевыми аккумуляторами, но они стоят в полтора раза дороже, а ресурс у них намного меньше. Таким образом, арендатору приходилось «подстраиваться» под объект.

Сейчас клиенту нужен склад, где можно работать сразу. Если ранее подготовка склада к запуску занимала от трех до шести месяцев, то сегодня полумеры не подойдут. Все должно быть готово к запуску: электроэнергия, достаточное освещение, зарядные помещения, системы безопасности. Кроме качества и эффективной планировки здания, клиенту иногда нужны стеллажи, дополнительное оборудование, не связанное напрямую с девелоперским бизнесом. Девелоперу важно сформировать гибкое предложение. Гибкость — главное условие адаптации к рынку. Девелопер должен проявить готовность дооборудовать объект и предложить интересные коммерческие условия.

Сегодня, к примеру, если клиенту необходим мезонин особой планировки, девелопер не скажет «Нет». Он подсчитает, каких дополнительных затрат это потребует. И стороны договорятся, как выгоднее: разделить затраты пополам или включить их в арендную ставку.

В целом, если разграничить складскую недвижимость по классам, класс А, безусловно «просел» в кризис больше. Класс B — это хорошее по качеству здание, но в нем есть недочеты, снижающие эффективность работы: меньше погрузочных ворот, менее эффективная рабочая высота (8 м и менее), отсутствие рампы и другие тонкости, которые влияют на скорость и эффективность операций. Поскольку ставки на такие склады ниже, в кризис они стали пользоваться популярностью. Сокращение бюджета многие игроки рынка оценили гораздо выше, чем качество операций и помещения. Образовался отток клиентов в связи с переездом на склады классов B и С.